【確定申告】不動産所得の減価償却費の計算方法【簡単】

相談者

不動産投資を始めたけど、減価償却費の計算が分かりません。ザックリ教えてください。

役所の税務担当として、毎日申告の相談を受けてきた筆者がズバリ解決します！

相談の要点

減価償却費を計算する上で確認すべきこと

減価償却費は、原則として以下の式で計算されます。

取得価額×償却率×本年中の償却期間×事業専用(貸付)割合

つまり、減価償却費を計算するに当たっては、この4つを調べることが必要です。

収支内訳書や青色申告決算書の様式
上記の計算式を以下の様式で計算します。

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「資産をいくらで取得したか」を表します。
一番重要な金額であり、一番難しいところです。

取得価額

購入した場合（以下の合計）
(1)資産の購入代金＋購入のために要した費用（引取運賃、運送保険料、購入手数料等）
(2)資産を業務の用に供するために直接要した費用
建設・製造・制作した場合（以下の合計）
(1)建設等のために要した原材料費、労務費及び経費
(2)資産を業務の用に供するために直接要した費用

取得価額は大きいほど減価償却費が多くなるため、節税につながります。
つまり、上記の費用をどれだけ含められるかが、節税のポイントとなります。

償却率は、資産の資産の種類（耐用年数）と償却方法（定額法・定率法）によって決まります。

「建物」「建物附属設備」「車両・運搬具」などの項目について、それぞれ「構造・用途」に細分化し、さらにそれぞれ「細目」に細分化されています。
それぞれの「細目」ごとに耐用年数が決まっています。

平成19年3月31日以前に取得した場合

平成19年4月1日以後に取得した場合

	届出した場合	届出しない場合
建物	定額法
建物以外	定率法定額法	定額法

耐用年数と償却方法が決まると、「減価償却資産の償却率等表」から償却率が算出されます。

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「12か月中、何か月分を事業に使っていたか」を表します。
例えば、4月から不動産の貸付事業を開始した場合は、4か月/12か月となります。

「資産のうち、何％を事業に使っていたか」を表わします。
例えば、アパート1棟のうち、10%分は自宅として使用していた場合、10/100となります。

確定申告をするほとんどの方が、国税庁ホームページ「確定申告書等作成コーナー」で作成します。ここでは、入力方法について説明します。

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減価償却資産の種類等	不動産投資であれば、「建物・車両・機械・備品等（定額法）」か「建物・車両・機械・備品等（定率法）」を選択します。 ※定率法で届出をしていなければ、定額法です。
減価償却資産の細目	「建物及びその附属設備」や「構築物」を選択します。
減価償却資産の名称	「アパート」「マンション」などの名称を自由に入力します。
面積又は数量	面積であれば「〇〇平米」と入力します。
取得年月	資産を取得した年月を入力します。 ※事業を開始した年月ではありません。
取得価額	取得価額を入力します。
前年末未償却残高	前年の青色申告決算書や収支内訳書「減価償却費の計算」欄の「未償却残高」を入力します。 ※今年取得した場合は不要です。
耐用年数	耐用年数を入力します。不明な場合は「耐用年数を確認する」ボタンで確認します。
改定取得価額	「改定取得価額を計算する」ボタンが表示された場合は、ボタンを押します。
本年中の償却期間	月数を選択します。
事業専用(貸付)割合	割合を小数点第2位まで入力します。